Самострой длиной в десять лет: землю под Лермонтова, 77 поделили, судьбу дома еще решает суд

Но история оказалась сложнее обычного «застройщик самовольно занял участок». Еще в 2013 году ООО «Товары Саха Якутместпрома» вместе с мэрией участвовало в расселении старых домов на Лермонтова и Октябрьской. Компания выкупала у жильцов квартиры, дома затем признали аварийными и снесли. И вместе с приобретенными квартирами у компании, как впоследствии установили суды, возникло право претендовать и на часть земли под этими домами.

А город тем временем оформил эту землю на себя.

Отсюда и началась многолетняя судебная эпопея.

В 2020 году Арбитражный суд Якутии признал, что мэрия оформила муниципальную собственность на спорные участки неправильно. Но суды вышестоящих инстанций сделали важную оговорку: это еще не означает, что вся земля автоматически становится собственностью застройщика. Грубо говоря, суд сказал: город не может считать весь участок своим, но и компания не может просто забрать его целиком. Нужно отдельно выяснить, какая доля кому принадлежит.

Так в ноябре 2022 года появился новый спор — дело А58-9614/2022. ООО «Товары Саха Якутместпрома» попросило суд разобраться сразу с двумя вещами: определить его права на землю и признать за ним право собственности на уже построенный недострой площадью застройки 2 057 кв. м.

Через два года суд решил эти вопросы разделить. 9 декабря 2024 года спор о земле остался в старом деле А58-9614/2022, а вопрос «можно ли признать этот недостроенный дом собственностью застройщика» получил отдельный номер — А58-10703/2024. То есть две карточки в арбитраже, которые сейчас выглядят как разные процессы, на самом деле выросли из одного и того же иска.

С землей стороны наконец разобрались этим летом. Судебные эксперты рассчитали доли: ООО «Товары Саха Якутместпрома» принадлежит 26,77% участка — примерно 1 714 кв. м, Якутску — 73,23%, или около 4 688 кв. м. 25 июня 2026 года компания и мэрия подписали мировое соглашение, а 28 июля суд его утвердил и прекратил дело.

Но «мировое» здесь вовсе не означает, что стройку одним росчерком пера узаконили.

Стороны лишь договорились, как теперь распутывать накопившийся за годы клубок документов. Участок, например, сейчас одновременно попадает сразу в две градостроительные зоны — рекреационную и зону многоэтажной застройки. Застройщик должен добиться изменения генплана и правил землепользования, за свой счет подготовить межевание территории, оформить участок в аренду на пять лет, привести проект дома к разрешенным параметрам и только потом подавать документы на разрешение на строительство.

В мировом соглашении уже фигурирует будущий дом на 305 квартир.

Есть и цена компромисса. После завершения стройки ООО «Товары Саха Якутместпрома» обязалось бесплатно передать Якутску 50 квартир общей площадью примерно 1 544 кв. м. Их расчетная стоимость — около 260 млн рублей. Квартиры город должен направить переселенцам из аварийного жилья и детям-сиротам.

Против такой схемы выступила прокуратура Якутии. Она прямо заявила суду, что мировое соглашение фактически позволяет обойти обычный порядок предоставления земли под строительство и легализовать незаконную стройку, начатую без прав на участок.

Суд с прокуратурой не согласился. Его логика простая: право компании на часть земли уже подтверждено предыдущими судебными решениями, поэтому сейчас стороны не раздают муниципальную землю кому захотели, а урегулируют последствия старого земельного конфликта. При этом все дальнейшие разрешения застройщик все равно обязан получать по обычной процедуре.

На этом первая половина судебной войны закончилась. Но осталась вторая — сам дом.

Чтобы понять, можно ли вообще его узаконить, Арбитражный суд назначил отдельную строительно-техническую экспертизу стоимостью 1,5 млн рублей. Эксперту поставили довольно приземленные вопросы: соблюдены ли строительные, санитарные и противопожарные нормы, нормальные ли использованы материалы, безопасен ли дом для людей и соседних зданий и можно ли устранить выявленные недостатки без сноса здания.

Для проверки эксперт запросил у застройщика проектную и исполнительную документацию — журналы строительных работ, паспорта качества бетона, сертификаты на материалы, акты скрытых работ. То есть суд сейчас выясняет уже не «чья земля», а гораздо более понятный вопрос: можно ли оставить то, что было построено без разрешения, или нарушения настолько серьезные, что легализовать объект нельзя.

Экспертиза затянулась больше чем на год. 29 июля суд предложил мэрии и застройщику представить свои позиции уже с учетом экспертного заключения. Сам текст заключения в опубликованных судебных актах пока не раскрыт.

13 августа компания подала ходатайство об уточнении размера своих требований. Заседание вновь отложили — теперь до 14 сентября.

Итого история выглядит так. Десять лет назад спорный дом строили без нормально оформленной земли и разрешения. Потом выяснилось, что и сама мэрия оформила землю с нарушениями. Несколько судебных процессов спустя стороны наконец поделили участок и договорились, как привести документы в порядок. Но главный вопрос для самой стройки остается открытым: можно ли законно сохранить уже возведенный дом.