Как не стать «обманутым дольщиком» в новых условиях?

Интервью со старшим помощником прокурора республики по правовому обеспечению советником юстиции Машковой Ириной.

-Какова на сегодня ситуация с «проблемными объектами» долевого строительства в республике?

-В республике работает 65 застройщиков, которыми возводится 111 объектов долевого строительства.

По состоянию на конец 2016 года было 18 проблемных объектов. В 2017 году мерами прокурорского реагирования и межведомственного взаимодействия удалось сократить их число на 9, в т.ч. 7 вводом в эксплуатацию. Это отдельные объекты ООО «Северная строительная компания», ООО «Макрос», ЖСПК «Стерх», ООО «СеверТеплоСтройСервис», а также дома ООО «Теплосервис» и ООО «Стерх», которые достроены, но остались пострадавшие от двойных продаж.  В 2018 году из списка проблемных введены в эксплуатацию 3 объекта ООО «Макрос». 

Т.о. на начало года остаётся 4 проблемных объекта в г. Якутске застройщиков ООО «Северная строительная компания», ООО СПФ «Черов и К», ООО «Макрос» и 2 дома в Чурапчинском районе застройщика ООО «Макрос».  Это 136 пострадавших на общую сумму более 330 млн. рублей.

Также на контроле органов прокуратуры порядка 10 объектов, по которым переносились сроки введения в эксплуатацию (7 в Якутске, и по одному в г. Мирном, Нюрбинском и Чурапчинском районах).

Кроме того, есть проблемные объекты прошлых лет, привлекавшие средства граждан без договоров долевого участия в строительстве (ЖНК «Новый дом», ЖСПК «Строим вместе», ЖСПК «Стерх», ООО «Теплосервис», ООО «Сырдык», ИК «Социальная инициатива»).

-По каким причинам новостройки становятся «проблемными»?

-В каждом случае они разные, но если говорить обобщённо, то, прежде всего, т.н. «серые схемы», т.е. в обход порядка, предусмотренного Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов», как в случае с ООО «Теплосервис».

Второй причиной является банкротство застройщика по причине непродуманного бизнесс-плана или отсутствия надлежащего управления, как в случае с ООО СПФ «Черов и К», либо вследствие совершения преступлений со стороны руководящего состава застройщика, как в ситуации с объектами ООО «Северная строительная компания», ООО «Макрос».

Третья - невозможность ввода в эксплуатацию в связи с нарушением градостроительного или земельного законодательства, например частичного захвата чужого земельного участка, как в случае с ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» и ООО «Товары Саха Якутместпрома».

-Что важно знать гражданам, планирующим вложится в строительство жилья?

-Прежде всего, не участвовать в «серых схемах». Гарантии возврата вложенных средств для дольщиков установлены только Федеральным законом «О долевом участии в строительстве МКД и иных объектов недвижимости». Данный закон предусматривает только 2 способа привлечения д/с граждан в строительство: ДДУ и ЖСК для достраивания объекта после банкротства первоначального и для реализации каких-либо государственных проектов. Любые иные формы сделки не гарантирует возврат вложенных средств.

Жилищно-накопительные кооперативы легальны, но по сути работают по принципу «финансовой пирамиды», помимо риска потерять пай на участников возложена обязанность покрывать убытки кооператива путём внесения дополнительных взносов.

Приобретение прав по ДДУ в результате уступки прав требования возможно, но только от гражданина, поскольку в случае приобретения прав у дольщика-организации в случае банкротства застройщика отсутствует право на компенсацию из Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.

-Что такое эскроу и как это работает?

-Эскроу - это специальный банковский счет в уполномоченном банке, на котором аккумулируются средства дольщиков, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию. В случае, если застройщик обанкротится и дом не будет достроен в срок, средства возвращаются дольщикам. С 01.07.2019 года привлечение застройщиками средства граждан возможно только с применением данного института.

-А если обанкротиться банк?

-Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов. Если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу, до 10 млн. рублей будет возмещено в качестве страховой выплаты.

-Действительно ли произошедшие в законодательстве изменения позволят искоренить проблему «обманутых дольщиков»?

-Теоретически – да, а как будет на практике – покажет жизнь. Успех участия в долевом строительстве во многом зависит и от правильного выбора застройщика.

-А как выбрать надёжного застройщика?

-Прежде всего, надо знать, что застройщиком может быть только:

- юридическое лицо,

- имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок с целевым назначением «под МКД», право на которое зарегистрировано в органах Росреестра;

-привлекающее средства граждан в соответствии с 214-ФЗ для строительства именно на этом земельном участке

- на основании полученного разрешения на строительство.

Если разрешение на строительство получено после 01.07.2018, то плюс ко всему, это может быть только:

- хозяйственное общество, имеющее опыт в строительстве не менее 3х лет и завершившее вводом в эксплуатацию по разрешениям на строительство не менее 5 тыс. м. кв., 

- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

-В каком случае застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан?

214-ФЗ в ст. 3 содержит значительный объём требований к застройщику и его проектной документации. Например:

- об отсутствии судимости,  дисквалификации его руководителей и фактов привлечения их к субсидиарной ответственности по убыткам,

- отсутствия процедур банкротства, ликвидации и приостановления деятельности,

- соответствие нормативам финансовой устойчивости и т.д.

Кроме того, до перехода на применение счетов эскроу застройщики, стартовавшие (начавшие регистрацию договоров) после 20.10.2017, вправе осуществлять строительство только при условий внесения взноса в компенсационный фонд в размере 1,2 % от суммы договора.

Соответствие застройщика и проектной декларации требованиям закона проверяет Управление государственного строительного и жилищного надзора РС(Я), о чем даёт заключение. 

-С какой целью застройщик вносит взносы в компенсационный фонд?

-Компенсационный фонд является гарантией защиты прав и законных интересов дольщиков на случай банкротства застройщика. Выплата возмещения дольщикам осуществляется в случае открытия конкурсного производства,  производится в размере цены договора, но не более предельной суммы  (произведение жилой площади до 120 кв. м. и средней рыночной стоимости 1 кв.м. в республике). 

-А где граждане могут получить информацию и документы застройщиков?

-Учредительные документы и бухгалтерскую отчётность застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу. А все вышеперечисленные документы застройщик обязан раскрывать (т.е. обеспечивать свободный доступ к ним). Делается это через Информационную систему жилищного строительства, размещённую на сайте НАШ.ДОМ.РФ.

Стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они должны примерно совпадать.

Важно найти и посмотреть схему планировочной организации земельного участка на предмет -  не выходит ли жилой дом за пределы предоставленного застройщику земельного участка. Случаи таких нарушений у нас имеются, к сожалению, имеются. Например, по объектам ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» и ООО «Товары Саха Якутместпрома».

Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства нужно проверить платит ли ваш застройщик взносы в фонд.

Наконец, целесообразно несколько раз в течении месяца съездить на объект и понаблюдать на сколько интенсивно идёт стройка.

-На что необходимо обратить внимание при заключении договора од участии в долевом строительстве?

-ДДУ подлежит обязательной госрегистрации. Его обязательными условиями (без которых он считается не заключенным) являются: чёткое определение подлежащего передаче имущества с планом (схемой) (местоположение, назначение, площадь, материалы и ряд других); срок передачи объекта (он может быть определён не конкретно, это надо учитывать); цена договора; гарантийный срок; способы обеспечения исполнения обязательств; информация о строительстве за счет средств дольщиков объектов социальной инфраструктуры.

Эти условия договора должны соответствовать проектной декларации.

В случае применения счетов эскроу, это также является обязательным  условием договора с реквизитами счета в банке.

Оплата денежных средств по договору происходит только после государственной регистрации договора!

Если кто либо в договоре ДУ или договоре с риелторским агентством  действует по доверенности, важно проверить её действительность, в т.ч. срок действия, место выдачи, выдана ли она уполномоченным лицом.

К отношениям, возникающим из ДДУ, применяется законодательство о защите прав потребителей и вытекающие из него способы защиты прав.

-А какие способы обеспечения исполнения обязательств должны быть предусмотрены договором?

-С 2014  с момента госрегистрации договора земельный участок и  строящийся объект (за исключением помещений, которые строятся не по ДДУ) считаются находящимися у дольщиков в залоге.

Застройщик также вправе страховать риск ответственности за неисполнение своих обязательств по договору. Обязанностью это не является.

Несмотря на отмену норм закона о поручительстве и обязательном страховании, по ранее стартовавшим объектам они действуют. Однако, хотелось бы предостеречь граждан, что выступавшие ранее поручителем Глобэксбанк (у застройщиков РФА Инвест, Строймонтаж-2002, Голдлаин, Северстрой) и страховая организация ООО «СК «Респект-Полис» (ООО «Симир») в настоящее время не признают своих обязательств, в связи с чем идут судебные процессы.

-Какую ответственность несёт застройщик, если нарушает эти требования?

-В случае привлечения д/с граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или с нарушением требований закона застройщик несёт административную или уголовную ответственность в зависимости от последствий.

Дольщик может потребовать от застройщика:

- немедленного возврата переданных ему денежных средств,

-уплаты в 2 размере процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации;

-возмещения сверх суммы процентов причинённых гражданину убытков.

Более детально все указанные вопросы, а также вопросы по защите прав пострадавших дольщиков изложены в памятке и буклетах, которые размещены на сайте прокуратуры республики в разделах «Прокурор разъясняет» и «Информационно-разъяснительные материалы».