– В каких случаях собственник может утратить право пользования жильем?
– Собственник жилого помещения утрачивает право пользования, в частности, при изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение или расположен многоквартирный дом для государственных или муниципальных нужд, что регламентировано ст.32 ЖК РФ.
Такие исковые заявления предъявляются, как правило, по нашей судебной практике органами местного самоуправления в связи с реализацией программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда и последующего сноса такого жилья. При этом существует определенная процедура такого изъятия, которая должна быть проверена судом при разрешении дела.
– Какова процедура изъятия жилого помещения?
– По делам об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд установлена обязательная процедура предшествующая изъятию у собственника жилого помещения.
Прежде всего, собственнику направляется уведомление о принятом решении об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположено жилое помещение или многоквартирный дом, а также проект соглашения об изъятии недвижимости.
При недостижении соглашения органы власти могут предъявить иск, который не может быть подан ранее чем до истечения трёх месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества.
Следует учитывать, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8 ст.32 ЖК РФ).
– В каком случае человек может не согласиться с таким решением?
– Собственник вправе не соглашаться с предоставлением в случае, если предоставляется жильё, не равноценное по площади, либо неблагоустроенное жилье, а также за пределами населённого пункта, в котором он проживал.
Суды в таком случае отказывают в изъятии жилья и прекращении права собственности, например, Верховным судом республики отменено решение городского суда, выселившего собственника, поскольку администрация города не достигла соглашения с гражданином по предоставляемому жилью и принудительно вселила в другое жилье.
– Какие особенности рассмотрения дел в суде по таким спорам?
– Помимо проверки процедуры, судом при наличии спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
При определении размера возмещения за жилое помещение собственник может рассчитывать на выплату ему рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также на возмещение всех убытков, причинённых изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.
Так, например, Верховным судом республики отменялись дела, рассмотренные городскими, районными судам ввиду того, что в расчёт стоимости жилья не включались стоимость земельного участка, а также расходы в связи с переездом граждан из изымаемого жилья.
– В каких случаях выселяют граждан, не являющихся собственниками жилья?
– Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением, в частности, в следующих случаях:
1) собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении в случае, если прежний владелец, либо члены его семьи после продажи жилья по тем или иным причинам не выехали и не снялись с регистрационного учета.
В случае удовлетворения иска, помимо принятия решения о выселении, суд также взыщет с ответчика судебные расходы истца и оплаченную им госпошлину за рассмотрение дела в суде.
В связи с этим после продажи квартиры, дома следует своевременно сняться регистрационного учёта.
2) Кроме того, иски предъявляются при истечении срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определённый срок;
3) Также утрачивается право пользования муниципальным жилым помещением по договорам социального найма в случае добровольного выезда нанимателя, зарегистрированного в указанном жилом помещении, на другое место жительства. При этом оставшиеся жильцы, которые были вселены на законных основаниях, сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
– В чем особенности таких дел?
– Судами рассматривается значительное количество таких дел. По общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
При этом суд вправе решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска.
При рассмотрении дел о прекращении договора социального найма в связи с выездом нанимателя следует отметить, что вынужденный выезд из жилого помещения не влечёт утрату права пользования данным помещением.
Кроме того, нанимателя социального жилья можно признать утратившим право пользования в случае невнесение платы за жилое помещение или коммунальные услуги более шести месяцев подряд; разрушения им или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении, а также использование жилого помещения не по назначению.
Когда наниматель и проживающие с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение, не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя, когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, их по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Такое выселение является крайней мерой. Оно не может использоваться без предупреждения и требования об устранении нарушений.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить это помещение (прекратить право пользования им). Если гражданин не освобождает помещение добровольно, он подлежит выселению на основании решения суда (ч.1 ст.35 ЖК РФ).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия гражданина с регистрационного учёта по месту жительства (ст.7 Закона от 25.06.1993. номер 5242-1).
– Есть ли примеры?
– Зачастую судами рассматриваются иски граждан о выселении бывших членов семьи (бывшего супруга, например).
В этом случае суд проверяет по какой причине остается проживать выселяемый гражданин, имеет ли он законные основания для пользования этим жильем.
В случае выселения суд вправе решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определённый срок, что допускается при отсутствии у него другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма, а также по причине тяжёлого имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
К примеру, Верховным судом Республики Саха (Якутия) было изменено решение городского суда, выселившего бывшую невестку из жилья. Ей предоставлено шесть месяцев на поиск другого жилья.
Также судами нередко отказывается в удовлетворении исков о признании утратившим право пользования жильём по договору социального найма, так как в ходе судебного разбирательства выясняется уважительность причин не проживания в социальном жилье, то есть отсутствие носит временный характер, например обучение в другом городе, прохождение длительного лечения за пределами города.
– А возможно ли выселить собственника?
– Помимо изъятия жилья для государственных или муниципальных нужд, есть возможность у органов местного самоуправления выселить собственника в случае если он использует жилье не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
– Что вы можете посоветовать гражданам чтобы не попадать в такую ситуацию?
– Что бы не попасть в такую негативную ситуацию, нанимателям жилых помещений следует вовремя платить коммунальные услуги, использовать жилье по назначению, не допускать его повреждения.
Кроме того, при продаже жилья обратите внимание на своевременность снятия с регистрационного учета, поскольку помимо принятия решения о снятии с учета, суд возложит обязанность по оплате расходов на оплату юриста и госпошлину.
