— Ольга Николаевна, общественность взбудоражена новым «дачным» законом, который вступил в силу с 1 января. Многие считают, что будут собирать налоги за теплицы. Так ли это? Какие принципиальные изменения появились с новым законом?
— Федеральный закон от 29 июня 2017 года №217 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ заработал с 1 января 2019 года. Изменений немало, я назову наиболее важные. Во-первых, закон внес ясность в терминологию. Он определяет такие объекты как, например, садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Далее хозяйственные постройки – это сараи, бани, теплицы, навесы, колодца, погреба и так далее. При этом закон исключил традиционные понятия «дачи» и «дачные хозяйства». По новому закону дачников в нашей стране нет, теперь это садоводы либо огородники.
Во-вторых, решен вопрос с организационно-правовыми формами объединений садоводов и огородников. Раньше предусматривалось девять различных вариантов объединений. Сами помните, были СОНТ, дачно-строительные кооперативы, садово-огороднические товарищества и так далее. Это вызывало определенные сложности. Сейчас установлена одна организационно-правовая форма – товарищество собственников недвижимости, и два ее вида – садоводческое либо огородническое некоммерческое товарищество.
У членов товарищества также появилось больше возможностей контролировать доходы и расходы. Все взносы теперь должны будут уплачиваться исключительно в безналичной форме, члены товарищества получают право знакомиться со всей бухгалтерской документацией.
Еще одно новшество – повышена прозрачность управления общим имуществом. Применен механизм передачи имущества в общую долевую собственность по модели аналогичной с многоквартирными жилыми домами. Земельные участки, на которых находятся в общем пользовании дороги, детские и спортивные площадки, отныне являются общей долевой собственностью всех членов товарищества. Ну, и, наконец, разрешился вопрос с пропиской садоводов в своих домах. Если раньше это запрещалось и никак не регулировалось, то теперь закон напрямую разрешает прописываться в садовых домах либо жилых домах в садоводческих товариществах.
— Чем отличаются садовые и огородные участки?
— Огородные земельные участки предназначены исключительно для выращивания урожая и только для собственных нужд. Возведение объектов недвижимости на таких участках не допускается, но можно возводить временные хозяйственные постройки.
На садовых земельных участках позволяется не только выращивать сельскохозяйственные культуры, но и возводить жилые садовые дома и хозяйственные постройки. И, если, например, вы захотите продать участок, то ценность садового участка будет выше, потому что он будет продаваться с постройками. В случае огородного — будет продаваться только земельный участок.
— Говорят, что по новому закону теплицы и другие хозпостройки будут облагаться налогом. Это правда?
— Нет, этим законом не вводятся новые виды налогов. Также не изменяется заявительный порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Он регулирует только особенности ведения гражданами садоводства и огородничества. По закону налогооблагаемыми объектами являются находящиеся в собственности у граждан хозяйственные постройки, будь то летние кухни, бани, теплицы и так далее, сведения о которых содержатся в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом владелец хозяйственной постройки сам решает, нужно ли ставить постройки на кадастровый учет в органах Росреестра и регистрировать права на них в ЕГРН.
Отмечу, что от налогов освобождаются хозяйственные постройки площадью не более 50 кв. метров, расположенные на земельном участке, предоставленном под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, и индивидуальные жилые дома. Такая льгота применяется только для одной хозяйственной постройки, не используемой в предпринимательских целях. Поэтому простым любителям садоводства и огородничества теплицы ставить на учет в ЕГРН не нужно.
— При каких условиях налог с построек все же может взиматься?
— Только в том случае, когда сведения внесены в ЕГРН, то есть если право зарегистрировано. Это постановка на кадастровый учет объекта капитального строительства и плюс государственная регистрация права.
— Закон как-то ограничивает количество домов на участке?
— Это уже определяет каждый собственник земельного участка сам. Скажем, на садоводческом земельном участке может быть построено несколько жилых домов, может быть построено несколько садовых домов. Тут уже на усмотрение каждого собственника.
— В каких случаях регистрировать постройки все же нужно?
— В первую очередь, если это капитальное строение. Для этого постройка должна отвечать признакам недвижимости: во-первых, должна быть прочно связана с землей, то есть возведена на фундаменте, во-вторых, ее перемещение невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Возьмем, к примеру, теплицы. Сейчас, как правило, возводят каркасные теплицы, переместить их в любое место на земельном участке не представит большого труда. То же самое можно сказать о деревянных теплицах. То есть они в этот список не попадают. Претензии у налоговых органов могут возникнуть к владельцам теплиц, которые используются в чисто коммерческих целях. Как правило, это теплицы площадью более 50 кв. метров, расположенные на фундаменте, в которых проведены газоснабжение, водоснабжение, отопление, водопровод и так далее.
Я считаю, что право собственности регистрировать необходимо как минимум на жилой или садовый дом и на такие хозяйственные постройки как баня, сарай для хранения инвентаря. Во-первых, государственная регистрация – это единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Именно с этого момента собственник может продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог, передать по наследству, провести газ, электроэнергию. Ресурсоснабжающие организации просят правоустанавливающие документы на эти строения и подтверждение, что право зарегистрировано в ЕГРН.
Во-вторых, страхование. Сколько случаев, когда вокруг горят деревянные дома и хозпостройки? Я считаю, что необходимо страховать свое имущество от пожара. А страховые организации страхуют недвижимость только при наличии государственной регистрации в ЕГРН. Например, можно зарегистрировать право собственности на дом и баню, так как это два денежно-затратных объекта. В случае пожара можно обратиться в страховую компанию и возместить стоимость, затраченную на строительство этих объектов. Но повторюсь, обязательных требований к регистрации нет, закон не обязывает.
— Как правильно зарегистрировать строения, чтобы с ними в будущем не было проблем?
— Если гражданин решил построить садовый или жилой дом на садовом земельном участке, то он направляет уведомление в орган местного самоуправления. К уведомлению прикладывает план расположения будущего дома. Муниципалитеты принимают решение – либо разрешают строительство, либо нет. Если разрешение дали, то по окончании строительства гражданин также направляет уведомление о том, что он закончил строительство с приложением документов, подтверждающих, что его первоначальный план соответствует окончательному результату.
После этого муниципальное образование направляет в органы Росреестра технический план для постановки дома на кадастровый учет. Затем гражданин подает заявление о регистрации права собственности в органы Росреестра или через МФЦ.
Если граждане хотят зарегистрировать хозяйственную постройку, то они приглашают кадастрового инженера, который изготавливает технический план на хозпостройки. Затем можно сразу обратиться в Росреестр — в данном случае уведомлять муниципалитет не требуется.
— Насколько это долгий процесс?
— По закону это должно занять семь рабочих дней, если гражданин обратился в электронной форме через портал Росреестра, и девять, если он обратился через органы МФЦ.
— Сколько в Якутии незарегистрированных строений на дачных участках? Изменилась ли ситуация после изменения закона?
— К сожалению, у нас такой информации нет, так как госрегистрация носит заявительный порядок. У нас нет информации о том, сколько объектов расположено на территории республики. Это может прокомментировать муниципальное образование, у него есть сведения о количестве зарегистрированных СОНТ. Не все пока перешли на новую организационную правовую форму, сейчас идет переходный этап. У нас действуют дачные строительные кооперативы, садово-огороднические товарищества, которые объединяют обе формы. То есть СОНТ сейчас должны определиться, кем они хотят стать – садоводческими или огородническими товариществами. Думаю, что, скорее всего, все пойдут в сторону садоводства, потому что в этом случае есть возможность прописки, строительства домов. А у огороднических товариществ такой возможности не будет.
— Каким образом будут выявляться нарушения?
— В этом отношении предусмотрен муниципальный земельный контроль и государственный земельный надзор, как раз этим занимается Росреестр. Ежегодно мы планируем проведение надзора за целевым использованием земельных участков либо за возведением самовольных построек на земельных участках. Реагируем на каждую жалобу, поэтому каждый гражданин, если он считает, что соседи используют земельные участки не по целевому назначению, может обратиться в Управление Росреестра по республике с жалобой. Мы в обязательном порядке должны отреагировать, выехать и проверить. Например, это может быть возведение теплиц для выращивания сельскохозяйственных культур с коммерческой целью — реализации и извлечения прибыли.
— Что грозит нарушителям?
— Если это не целевое использование земельного участка, то выносится предписание правообладателю, накладывается штраф. Если это самовольная постройка,нами направляется иск в суд о сносе самовольного строения.
— Как часто вы выявляете нарушения?
— Статистика показывает, что нарушения выявляются в 40% случаев.
— Куда можно подать жалобу?
— Можно обратиться в муниципалитет, например, в мэрию города, либо в Управление Росреестра.
— А каково в целом ваше мнение по поводу этого закона? Облегчает ли он вам работу?
— Он конкретизировал правовой статус дачников. Раньше было девять организационно-правовых форм, из-за этого возникала путаница. Можно ли на дачном земельном участке располагать жилой дом, можно ли там прописываться, чем садоводство отличается от дачного хозяйства – это никак не регулировалось. А теперь закон четко установил два вида – садоводство и огородничество. Дачное хозяйство — то же самое садоводство. Я думаю, что благодаря закону будет легче работать всем: и нашим гражданам, которые являются собственниками таких земельных участков и членами товариществ, и налоговым органам, и регистрирующим органам, и органу, осуществляющим земельный и муниципальный контроль, государственный земельный надзор. Этот закон во многом все упорядочил и поставил все на свои места. Для самих дачников он никаких новых опасностей не привнес, можно продолжать вести свое хозяйство.
Текст и фото:
Ольга СТАРОСТИНА.
